대상 vs 비대상 거래 유형
토허제 구역이라도 모든 거래가 허가 대상은 아닙니다. 거래·주택 유형별 허가 대상 여부를 정확히 파악하세요.
거래 유형별 허가 대상 여부
| 거래 유형 | 허가 대상 | 비고 |
|---|---|---|
| 일반 매매 | 대상 | 매수·매도 공동 신청 |
| 매매예약(가등기) | 대상 | 예약 단계에서도 허가 대상 |
| 교환 | 대상 | 양측 모두 신청 |
| 증여 (부담부) | 대상 | 채무·전세보증금 인수 등 대가 수반 시 |
| 신탁 취득 | 대상(조건부) | 신탁 계약 내용에 따라 다름 |
| 법원 경매 | 비대상 | 민사집행법 경매는 제외 (실거주 의무도 없음) |
| 공매(한국자산관리공사) | 대부분 비대상 | 압류재산 공매 등은 제외 — 공매 유형별 확인 |
| 증여 (무상) | 비대상 | 대가 없는 순수 증여는 상속과 동일하게 제외 |
| 상속 | 비대상 | 대가 없는 취득이라 허가 불요 |
| 임차(전·월세) | 비대상 | 소유권 이전이 아닌 임차는 허가 불요 |
| 법인 내부 분할·합병 | 비대상(일부) | 구체적 사안별 확인 필요 |
주택 유형별 토허제 적용 범위
| 유형 | 허가 대상 | 확인 방법 |
|---|---|---|
| 아파트 | 대상 | 건축물대장상 공동주택(아파트)으로 등재 |
| 주상복합 (아파트 세대) | 대상 | 건축물대장상 아파트로 등재된 세대 |
| 주상복합 (오피스텔 세대) | 비대상 | 건축물대장상 오피스텔(업무시설)로 등재 |
| 연립주택·다세대주택 | 대부분 비대상 | 특수구역(성수전략정비 등) 제외 |
| 오피스텔 | 비대상 | 주거용 사용 여부와 무관 |
| 단독주택·타운하우스 | 구역에 따라 상이 | 해당 구청 또는 토허맵 확인 |
* 주상복합은 같은 건물 내에서도 세대별로 다를 수 있습니다. 반드시 건축물대장을 확인하세요.
특수 케이스 상세
외국인의 토허제 구역 아파트 매수
외국인도 국내 거주 목적이면 허가 신청이 가능합니다. 다만 외국인투자법상 별도 신고가 필요할 수 있으며, 실거주 의무가 동일하게 적용됩니다. 비자 조건과 함께 관할 구청에 사전 상담을 권장합니다.
법인의 주거용 아파트 취득
법인이 주거용 목적으로 신청하면 원칙적으로 반려됩니다. 실수요자(개인 실거주) 보호 취지에 부합하지 않기 때문입니다. 다만 사원숙소 등 업무 용도는 별도 검토될 수 있으나 매우 제한적입니다.
경매·공매로 취득하는 경우
민사집행법에 따른 법원 경매는 토지거래허가 대상에서 제외됩니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제14조). 허가 없이 낙찰·잔금납부가 가능하고 실거주 의무도 적용되지 않습니다. 압류재산 공매 등 법적 절차에 따른 취득도 대부분 제외되지만 공매 유형별로 다를 수 있어 확인이 필요합니다. 다만 경매로 취득한 주택을 이후 일반 매매로 되팔 때는 그 매매가 허가 대상이 됩니다.
증여 — 무상 증여와 부담부 증여
대가 없는 순수(무상) 증여는 상속과 마찬가지로 허가 대상이 아닙니다. 반면 증여자의 대출이나 전세보증금을 수증자가 함께 떠안는 부담부 증여는 대가가 있는 거래로 보아 허가 대상이 됩니다. 부모→자녀 증여라도 채무를 함께 넘기면 허가가 필요하므로 증여 구조를 먼저 확인하세요.
관련 가이드
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토허맵 지도 보기 →본 가이드는 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 법적 효력이 없습니다. 실제 거래 전 관할 구청 또는 법률 전문가에게 확인하시기 바랍니다.